Прочие вопросы по оценке

Вопрос:	В банк под залог принесли оценку земельного участка, оцененного в рамках сравнительного подхода, но на данном участке находится административное здание. Подскажите, можно ли оценивать земельный участок отдельно от здания?
Ответ: Сафонов Ю.В. Член Экспертного совета НП «АРМО»	Т.к. статья 1 Земельного кодекса устанавливает принцип единства «судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами», оценивать земельный участок отдельно от находящегося на нем здания нельзя. Земельный участок можно оценить отдельно от здания в рамках рассмотрения варианта наиболее эффективного использования данного участка. В этом случае стоимость участка может отличаться от рыночной стоимости земельного участка при текущем использовании. Однако, как правило, для целей залога банки не принимают во внимание расчеты по НЭИ.
Вопрос:	В соответствии с ФЗ РФ "О несостоятельности" (исходя из смысла ст. 130 закона) и положением ст. 7 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности" следует, что в рамках процедуры банкротства на стадии конкурсного производства определяется рыночная стоимость объекта оценки. Но, исходя из положений ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)", реализация оцениваемого имущества будет произведена в условиях вынужденной продажи и сокращенного срока экспозиции, что соответствует понятию ликвидационной стоимости (п. 9 ФСО   2 "Цель оценки и виды стоимости") и входит в противоречие с приведенным выше понятием "рыночной стоимости". Какой вид стоимости определять? Либо рыночную, но с учетом указанных факторов (вынужденность продажи и сокращенный срок экспозиции), что противоречит ФСО   2 "Цель оценки и виды стоимости", либо ликвидационную, что противоречит ФЗ РФ "О несостоятельности".
Ответ: Сафонов Ю.В. Член Экспертного совета НП «АРМО»	Положения ФЗ о банкротстве не содержат требования проводить реализацию в сокращенные сроки. Поэтому в данном случае любая стоимость кроме рыночной будет являться нарушением ФЗ №135 и ФСО. Данная проблема носит законодательный характер и не надо пытаться решить ее взвалив всю ответственность на себя (оценщика) ибо в этом случае Вы и окажетесь виновны (Налоговая на настоящий момент ведет активную работу по делам о банкротстве именно в части проверки стоимости имущества банкротов). Закон о банкротстве предусматривает процедуру продажи имущества в том случае если оно не продается по рыночной стоимости (после второго несосотоявшегося аукциона). Более того, любые квазирыночные стоимости ("при ограниченном сроке экспозиции" и т.д.) сразу делают отчет не соответствующим ФСО №2.  В настоящее время МЭр готовит поправки в закон об исполнительном поизводстве о том, что начинать торги нужно с величины меньшей рыночной стоимости на 20% (цифра может измениться), вероятно аналогичные поправки могут когда то появиться и в закон о банкротстве (хотя не факт так как процедура банкротства не так ограничена по времени и соответственно снижение стоимости наносит неоправданный ущерб кредиторам).
Ответ: Дубина Е.А. Член Экспертного совета НП «АРМО»	Проанализировать типичные сроки экспозиции для объектов и сравнить с реалиями конкурсного производства. ФСО 2: "Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей." 135 ФЗ: "В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки". Т.О. если нет возможности определить рыночную стоимость, то необходимо это объяснить.