|
 Носов Сергей Иванович – начальник Центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, доктор экономических наук, Почетный землеустроитель России
В Российской Федерации в период с 1975 по 2006 годы проведены четыре тура экономической и два тура государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. В результате все сельскохозяйственные земли, в отличие от любых других получили довольно детальную оценку (переоценку) своих свойств и качеств: плодородия, технологических свойств и местоположения.
При выполнении земельно-оценочных работ определялась система общих и частных показателей, которые, в свою очередь, включали группы промежуточных и базовых показателей.
Общие показатели характеризуют землю в целом по отраслевой сельскохозяйственной доходности, а частные – по отдельным видам (или группам) сельскохозяйственных культур.
Промежуточные показатели включают данные, характеризующие рентные факторы – качество сельскохозяйственных угодий по плодородию (балл бонитета почв) и технологическим свойствам (индекс), местоположению (удаленность по отношению к рынкам сбыта продукции, базам приобретения материально-технических ресурсов, класс дорог, доступность к поселениям с развитой социальной инфраструктурой и др.); рыночные цены на продукцию; структура угодий; данные об урожайности сельскохозяйственных культур и др.).
Базовыми показателями являются оценочные продуктивность и затраты, цена производства, земельная рента (дифференциальная и абсолютная) и кадастровая стоимость. На этих показателях базируется система управления землепользованием экономическими методами.
В основе управления землепользованием в условиях рыночной экономики лежит государственное регулирование, направленное на защиту интересов всего общества и отдельных граждан, охрану природы. Важную роль при этом играют экономические регуляторы, способствующие бережному и эффективному использованию земель.
Они включают земельный налог и специальный налог за не целевое использование земель.
Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения, а с 2006 года - на основе кадастровой стоимости. За не целевое использование земель предусмотрено двукратное увеличение ставки земельного налога.
Чтобы стимулирующая роль земельного налога раскрылась в полной мере, необходимо разрешить противоречие, выражающееся в двух различных подходах к налогообложению. Первый – предусматривает щадящую налоговую политику, основывающуюся на кризисном финансово-экономическом состоянии сельскохозяйственных товаропроизводителей, второй – направлен на усиление стимулирующей роли земельного налога, способствующей получению максимальной отдачи с каждого гектара продуктивных земель. При этом земельный налог возвращается в сельское хозяйство в форме инвестиций в улучшение земель, в развитие инфраструктуры сельской территории и т.п.
По нашему мнению, предпочтительнее второй подход. Однако, при этом повышение значимости земельного налога должно осуществляться за счет перенесения тяжести налогов с обложения результатов труда и капитала на земельную ренту.
На это обстоятельство еще в XIXвеке указывал Г. Джордж. В своем труде “Прогресс и бедность», исследуя связи бедности с богатством и низкой заработной платы с высоким уровнем производительных сил, он делает вывод, что главная причина этого заключается в присвоении доходов от земли. Для решения этой социальной проблемы Г. Джордж предложил ввести единый, равный размеру ренты, налог на землю, с отменой всех других налогов. Одним из основных постулатов его теории является то, что по своей природе рентное налогообложение не снижает стимулов развития производства. В современных работах по экономике утверждается, что налог на землю, изымающий дифференциальную ренту I, не оказывает негативного воздействия на производство, эффективность и стимулы.
Позицию, связанную с необходимостью использования ренты в интересах всего общества, отстаивают видные отечественные экономисты Д. Львов [1, с. 164-173], С. Глазьев [2, с. 23-26], В. Милосердов [3, с. 460] и др.
Имеет место и иная точка зрения, состоящая в том, что в условиях частной собственности на землю, землевладелец вместе с землей приобретает и право на присвоение ренты. Поэтому считается неправомерным изъятие рентного дохода. Существует и промежуточная позиция. Так, И. Буздалов считает, что если земля передана в собственность бесплатно, то вполне правомерно изъятие через земельный налог государством дифференциальной ренты I. В случае же, если земельный участок куплен по цене, равной капитализированной ренте, то владелец земли становится и обладателем ренты, и уплачивает государству земельный налог по ставке для худших земель [4, с. 33-34].
Мы считаем, что и с введением налога на недвижимость, к которой относится и земля, через него должна изыматься и земельная рента. При условии, что ставка налога будет сопоставима с процентом капитализации рентного дохода, этот налог по своей сути будет и рентным платежом.
Использование земельно-оценочных показателей непосредственно связано с экономическим регулированием арендной формы землепользования. При этом арендная плата может определяться: по долевому участию в доходах арендатора; исходя из величины ренты или кадастровой стоимости земли; по доле участия в формировании производственного потенциала.
Одним из существенных элементов управления землепользованием является объективная оценка эффективности использования земель. В основу оценки эффективности землепользования может быть положен подход, позволяющий нивелировать различия производственно-экономических, агроклиматических и рентных условий производства. Это достигается применением нормативно-ресурсного метода. Рассмотрим характеристику эффективности землепользования, складывающуюся, например, в областях Центрального федерального округа.
В расчете на физический гектар сельскохозяйственных угодий наибольший объем товарной продукции обеспечивает Московская область (8,44 тыс. руб.), а наименьший – Смоленская (0,64 тыс. руб.) – табл. 1.
С учетом же рентных условий производства, максимальное значение показателя (3,07 тыс. руб.) приходится на Владимирскую область, минимальное – сохраняется в Смоленской области (0,72 тыс. руб.).
При включении в расчеты всех основных объективных факторов (рентных и ресурсных) наибольшая эффективность землепользования достигнута Белгородской областью (2,14 тыс. руб.), а наименьшая – Брянской (0,67 тыс. руб.), что соответственно выше на 54% и ниже на 52%, чем в среднем по ЦФО.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 1 |
|
Оценка эффективности землепользования в Центральном федеральном округе |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Индексы условий производства |
Эффективность землепользования |
|
|
(к среднему по РФ уровню) |
объем выручки в расчете |
то же |
|
Наименование |
Расчетный |
Ресурсообеспеченность |
Средний |
на 1 га с.-х. угодий (тыс. руб.) |
в % к ЦФО |
|
субъекта РФ |
Рентный |
основные |
материаль |
Среднего- |
индекс |
физичес |
сопоставимый по: |
физичес- |
сопоставимый по: |
|
(области) |
Доход |
произв. |
-ные |
довые |
|
-кий |
кадаст- |
ресурс- |
кий |
кадаст- |
ресурс- |
|
|
|
средства |
затраты |
работники, |
|
|
ровой |
ному |
|
ровой |
ному |
|
|
|
основной |
|
занятые в |
|
|
стоимости |
потен- |
|
стоимости |
потен- |
|
|
|
деятель- |
|
с.-х. произ- |
|
|
|
циалу |
|
|
циалу |
|
|
|
ности |
|
водстве |
|
|
|
|
|
|
|
|
ЦФО |
1,433 |
1,621 |
1,767 |
1,557 |
1,594 |
2,21 |
1,55 |
1,39 |
100 |
100 |
100 |
|
Белгородская |
1,854 |
3,043 |
1,389 |
2,257 |
2,136 |
4,57 |
2,46 |
2,14 |
206 |
159 |
154 |
|
Брянская |
0,946 |
1,099 |
2,247 |
2,544 |
1,709 |
1,14 |
1,20 |
0,67 |
51 |
78 |
48 |
|
Владимирская |
1,122 |
2,346 |
2,269 |
1,666 |
1,851 |
3,45 |
3,07 |
1,86 |
156 |
199 |
134 |
|
Воронежская |
1,958 |
1,595 |
1,614 |
1,812 |
1,745 |
2,24 |
1,14 |
1,28 |
101 |
74 |
92 |
|
Ивановская |
0,997 |
1,444 |
1,647 |
1,550 |
1,410 |
2,10 |
2,10 |
1,49 |
95 |
136 |
107 |
|
Калужская |
0,934 |
1,002 |
1,357 |
0,832 |
1,031 |
1,29 |
1,38 |
1,25 |
58 |
89 |
90 |
|
Костромская |
0,800 |
1,286 |
1,686 |
1,299 |
1,268 |
1,77 |
2,22 |
1,40 |
80 |
144 |
101 |
|
Курская |
1,713 |
1,601 |
2,103 |
1,789 |
1,801 |
1,98 |
1,16 |
1,10 |
90 |
75 |
79 |
|
Липецкая |
1,448 |
1,742 |
1,784 |
1,560 |
1,633 |
2,18 |
1,51 |
1,34 |
99 |
98 |
96 |
|
Московская |
2,988 |
5,168 |
5,079 |
2,856 |
4,023 |
8,44 |
2,82 |
2,10 |
381 |
183 |
151 |
|
Орловская |
1,397 |
1,392 |
1,053 |
1,417 |
1,315 |
1,71 |
1,23 |
1,30 |
77 |
79 |
94 |
|
Рязанская |
1,179 |
0,971 |
0,926 |
0,912 |
0,997 |
1,21 |
1,02 |
1,21 |
54 |
66 |
87 |
|
Смоленская |
0,890 |
0,617 |
1,249 |
0,815 |
0,893 |
0,64 |
0,72 |
0,72 |
29 |
47 |
52 |
|
Тамбовская |
1,466 |
0,954 |
1,465 |
1,416 |
1,325 |
1,34 |
0,91 |
1,01 |
60 |
59 |
73 |
|
Тверская |
0,863 |
1,054 |
1,649 |
1,035 |
1,150 |
1,26 |
1,46 |
1,10 |
57 |
95 |
79 |
|
Тульская |
1,385 |
1,306 |
1,360 |
1,031 |
1,270 |
1,83 |
1,32 |
1,44 |
83 |
85 |
104 |
|
Ярославская |
1,113 |
1,761 |
2,288 |
1,598 |
1,690 |
2,42 |
2,17 |
1,43 |
109 |
140 |
103 |
Аналогично объективная оценка эффективности землепользования может быть осуществлена и на внутрирегиональных уровнях.
Управление землепользованием должно обеспечивать сохранение и повышение плодородия земель, защиту их от загрязнения. Это предусматривает разработку экономических мер воздействия на землепользователей: штрафных санкций за снижение плодородия почв и их загрязнение, обеспечивающих полную компенсацию потерь собственника вследствие уменьшения стоимости земель, или затрат на восстановление утраченных полезных свойств; поощрение за повышение плодородия и улучшение экологического состояния земли. Эти меры должны осуществляться на основе мониторинга земельно-оценочных показателей в зависимости от изменения плодородия и экологического состояния земель.
Основой развития сельского хозяйства в условиях изношенности его материально-технической базы, являются инвестиции, определяющие его технический уровень и эффективность землепользования. Одной из основных предпосылок привлечения инвесторов является оценка сельскохозяйственных предприятий по инвестиционной привлекательности. Под инвестиционной привлекательностью понимается интегральная характеристика региона, предприятия с позиций перспективности развития, доходности инвестиций и уровня инвестиционных рисков [5, с. 116].
Для оценки инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных предприятий используются критерии финансово-экономического состояния (коэффициенты долговой нагрузки, покрытия краткосрочных обязательств оборотными средствами и др.). Эти критерии должны дополняться характеристиками условий производства с учетом земельно-оценочных показателей. Например, проводилась оценка инвестиционной привлекательности производства картофеля по областям РФ. Интегральная характеристика инвестиционной привлекательности определялась с учетом почвенно-климатических условий производства (балл плодородия, гидротермический коэффициент и др.), экономических показателей (окупаемость затрат, трудоемкость и др.), уровня и устойчивости урожайности картофеля за многолетний период.
Наиболее благоприятные по этому комплексному показателю регионы (значение коэффициента свыше 1,15) - Брянская область, Чувашская республика и др., а так же регионы Сибири (Новосибирская область, Красноярский край и др.); средние по условиям производства (коэффициент от 1,05 до 0,95) – Ярославская и Рязанская области, Алтайский край и др.; наиболее неблагоприятные условия (коэффициент ниже 0,85) имеют Пензенская, Псковская области, Республика Мордовия и др. Дополнительно, условия землепользования оценивались по рентному доходу (продуктовой ренте) относительно картофеля.
Сравнение распределения регионов по группам, полученным по разным критериям (комплексному показателю и рентному доходу) свидетельствует, что эти группы близки по составу, и это подтверждает объективность и достоверность полученных результатов.
В условиях ограниченности выделяемых сельскому хозяйству государственных финансовых ресурсов и с учетом различной эффективности их использования по хозяйствам, актуальной является проблема повышения отдачи бюджетных средств.
Существующие подходы определения эффективности бюджетной поддержки не дают объективной обобщающей оценки ее влияния на результаты производства в целом для сельскохозяйственных предприятий. Оценивается или только часть всей поддержки (субсидирование расходов на удобрения, ГСМ, лизинга и т.п.), либо определяются тенденции изменения показателей объемов поддержки (их рост, снижение, лучше, хуже и т.д.). Однако по всем многочисленным направлениям поддержки затруднительно определить такие нормативы. Из-за неразработанности методик оценки эффективности не используются показатели планируемой и фактической отдачи бюджетного финансирования, а распределение поддержки по хозяйствующим субъектам не увязывается с достигнутой эффективностью землепользования.
Экономическая эффективность использования господдержки должна определяться исходя из оценки объективных условий их применения на основе сопоставления объемов используемых средств и полученного от них результата. Фактический результат использования средств господдержки определяется как сумма нормативных приростов выручки и экономии затрат, умноженная на коэффициент использования ресурсного потенциала.
Так, по результатам исследований, в целом по Рязанской области в неблагоприятном 2002 году (при среднем по области уровне рентабельности сельскохозяйственного производства 1,3%) эффективность господдержки была равна 1,02 руб./руб. При этом, дифференциация по районам составила от менее 0,7 руб./руб. (в Кадомском, Клепиковском, Ермишенском и др.), до - свыше 1,05 (в Рыбновском, Рязанском, Старожиловском и Милославском районах). Увеличение объемов государственной поддержки сопровождается ростом эффективности сельскохозяйственного производства. Так, в группах хозяйств, с ростом уровня господдержки с 3 до 21 тыс. руб. выручка от реализации сельскохозяйственной продукции возрастает со 126 до 297 тыс. руб. на 100 га сельхозугодий, валовой доход, соответственно, со 47 до 118 тыс. руб., убыток с 6 тыс. руб. до 29 тыс. руб. прибыли.
Для получения наибольшего эффекта средства господдержки целесообразно распределять с учетом ее фактической эффективности и интенсивности землепользования. Модельные расчеты перераспределения бюджетных средств, выделенных сельскому хозяйству Рязанской области в 2002 г., показали, что в результате этого область повысила бы эффективность землепользования за счет господдержки на 7-10%.
В условиях рыночных отношений эффективность землепользования в значительной мере зависит от степени развития земельного оборота, осуществляемого как в рыночных формах купли-продажи, залога, передачи прав пользования, аренды, владения, распоряжения, так и в нерыночных – наследования, дарения, мены и др.
В целях обеспечения функционирования нормального оборота земли, в качестве основных регуляторов должны выступать рентный доход и стоимостная оценка земельных участков, а также использоваться дополнительные земельно-оценочные показатели (транспортная доступность, привлекательность и др.).
Основой рыночного оборота сельскохозяйственных угодий служит базовая (нормативная) и фактическая (рыночная) цены земельных участков. В качестве первой может выступать государственная кадастровая оценка, которая к настоящему времени определена в основном только для крупных коллективных сельскохозяйственных землепользователей (предприятий). В рыночном же обороте участвуют как правило небольшие по размерам земельные участки и земельные доли, требующие предварительного выделения. В связи с этим остается актуальным вопрос об оценке сельскохозяйственных угодий в разрезе почвенных разновидностей, полей и рабочих участков.
Включение в оборот земельных долей (паев) в настоящее время имеет выраженный спекулятивно-криминальный характер. Во многих регионах России наблюдается массовая скупка паев земельными спекулянтами и рантье по ценам, многократно ниже их реальной стоимости. В целях регулирования оборота земельных долей, целесообразно устанавливать нижнюю границу их цены исходя из кадастровой стоимости. При цене сделки ниже этой цены муниципальные органы вправе выкупать земельный участок в фонд перераспределения для последующего его включения в рыночный оборот.
Собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков возмещаются убытки, вызванные изъятием или временным занятием для государственных или муниципальных нужд, ограничением прав, а также ухудшением качества земли в результате деятельности других лиц. Размеры этих убытков должны определяться с учетом оценочной продуктивности и кадастровой стоимости земельных участков.
Земельно-оценочные показатели необходимы также для таких «традиционных» сфер экономического управления, обеспечивающих повышение конкурентоспособности хозяйствующих субъектов, как планирование (бизнес-планирование) деятельности, включая разработку планов землеустройства, схем и проектов землеустройства, регулирование размещения и специализации сельскохозяйственного производства регионов в рамках общей программы развития аграрного сектора России.
Таким образом, на основе земельно-оценочных показателей формируется система управления землепользованием экономическими методами путем государственного регулирования и менеджмента хозяйствующих субъектов. При этом основными направлениями использования показателей оценки земель являются рентные платежи (земельный налог, арендная плата и др.), регулирование - земельного оборота, производства продукции (бюджетная поддержка), ценовое, планирование (производства, развития, размещения и специализации и др.), охрана и экологический аудит, мониторинг состояния и эффективности использования земель, землеустройство.
Список литературы
1. Львов Д. Экономика развития. – М.: «Экзамен», 2001. – 512 с.
2. Глазьев С. Экономическая политика в контексте эволюционного подхода. //Экономическая наука современной России. Экспресс-выпуск, №1 (5), 2000 – С. 23-26.
3. Милосердов В.В., Милосердов К.В. Аграрная политика России – ХХ век. – М.: ФГУП «ВО Минсельхоза России», 2002. – 544 с.
4. Буздалов И. Земельная рента как категория рыночного хозяйства. /АПК: экономика, управление. №3, 1997.
5. Экономические проблемы воспроизводства в АПК. - М.: 2003 – 456 с.
6. Волков С.Н. Землеустройство. Региональное землеустройство. – Т.9. – М.:КОЛОСС, 2009. – 707 с.:ил.
Источник: Практика муниципального управления №8 2009
|
Разработка информационных систем